Включите оценку капитальных доходов в свою ценовую стратегию, прежде чем выставлять свой актив на продажу. Процент удержания может варьироваться от 0% до более 30% в зависимости от места жительства, использования льгот и срока владения. Если здание служило основным местом жительства и соответствует критериям IRS, до 250 000 долларов США от прибыли могут быть исключены из федеральных сборов для физических лиц или 500 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместную налоговую декларацию.
Для расчета федеральных сборов определите разницу между продажной ценой и скорректированной базой, которая включает первоначальную стоимость приобретения, улучшения и определенные транзакционные сборы. Доходы от долгосрочной собственности, то есть от активов, находящихся в собственности более одного года, как правило, облагаются более низкими ставками — от 0% до 20% — в зависимости от уровня дохода продавца за год. Доходы от краткосрочной собственности облагаются налогом как обычный доход.
Штаты устанавливают свои собственные ставки и правила. Например, в Калифорнии ставки соответствуют уровню обычного дохода и могут превышать 13% для лиц с высоким доходом. В некоторых юрисдикциях, таких как Флорида и Техас, не взимаются индивидуальные подоходные налоги, что значительно изменяет общую сумму задолженности после продажи имущества. При оценке окончательной выручки всегда учитывайте правила, действующие в конкретном штате, и требования по удержанию налогов.
Использование таких законных способов защиты, как обмен 1031, может отсрочить взимание федерального налога на прибыль, но при этом действуют строгие требования к правомочности. Перед использованием этих методов проконсультируйтесь с лицензированным консультантом, чтобы избежать штрафов или дисквалификации.
Скорректируйте свое планирование с учетом изменений, вступивших в силу в этом году, включая корректировки IRS с учетом инфляции и новые пороги на уровне штата. Правильное использование льгот и вычетов может сэкономить тысячи долларов. Каждый продавец должен проверить статус резидента, историю подачи налоговых деклараций и предполагаемое использование выручки, чтобы оптимизировать доход после уплаты налогов.
Определите налог на прирост капитала при продаже дома
Используйте разницу между скорректированной базой и окончательной суммой сделки для расчета налогооблагаемого дохода. Скорректированная база включает первоначальную покупную цену плюс значительные улучшения и определенные расходы, связанные с приобретением и передачей.
Пошаговый расчет
- Определите первоначальную стоимость приобретения.
- Добавьте соответствующие расходы: значительные ремонтные работы, юридические сборы и расходы на передачу.
- Вычтите эту сумму из суммы, полученной при закрытии сделки, чтобы определить капитальную прибыль.
Применяйте исключения и ставки
- Если дом был вашим основным местом жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет, вы можете воспользоваться федеральным исключением: до 250 000 долларов прибыли (500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете совместную налоговую декларацию).
- Исключите эту сумму перед применением федеральной налоговой ставки, которая может варьироваться от 0% до 20% в зависимости от вашего уровня дохода.
- Также могут применяться государственные налоги. Воспользуйтесь местными налоговыми кодексами, чтобы определить, существуют ли дополнительные сборы, основанные на доходе.
Чтобы снизить сумму, подлежащую налогообложению, воспользуйтесь всеми допустимыми вычетами и ведите учет ремонтных работ в доме. Всегда проверяйте пороги и исключения ежегодно, так как изменения в налоговом кодексе могут повлиять на уровень дохода, используемый для расчета налоговых обязательств.
Что считается основным жильем для целей налогообложения в 2025 году
Чтобы считаться основным жильем для освобождения от налога на прибыль, жилье должно использоваться в качестве вашего основного места проживания не менее двух из последних пяти лет до даты передачи. Эти два года не обязательно должны быть последовательными.
Одновременно только одно имущество может считаться вашим основным жильем. Если вы владеете и занимаете несколько жилых помещений, то тем, где вы проводите больше всего времени, получаете официальную корреспонденцию и регистрируетесь для голосования или получения водительских прав, обычно считается ваше основное место жительства.
Если вы сдавали жилье в аренду в течение части пятилетнего периода, вы все равно можете иметь право на освобождение от налога, но сумма дохода от продажи, освобождаемая от налога, может быть уменьшена с учетом периодов неправомерного использования. Время, в течение которого недвижимость использовалась в качестве объекта отдыха или инвестиционного актива после 2008 года, может уменьшить сумму освобождения от налога.
Вы не можете претендовать на освобождение от налога на основное жилье, если вы уже воспользовались этим правом в отношении другой сделки купли-продажи в течение последних двух лет. Супруги, подающие совместную налоговую декларацию, должны оба соответствовать правилу двухлетнего использования, чтобы исключить до 500 000 долларов прибыли. Одинокие налогоплательщики могут исключить до 250 000 долларов.
Военнослужащие могут приостановить пятилетний период владения и использования на срок до 10 лет, находясь на квалифицированной длительной службе. Это исключение не распространяется на гражданских лиц и подрядчиков.
Налогообложение в зависимости от продолжительности владения
Чтобы уменьшить свои налоговые обязательства, постарайтесь удерживать недвижимость более 12 месяцев перед передачей права собственности. Прибыль от таких долгосрочных сделок обычно облагается более низкими федеральными ставками — 0%, 15% или 20%, в зависимости от общего налогооблагаемого дохода. Например, одинокие налогоплательщики с доходом менее 47 025 долларов в 2025 году могут претендовать на ставку 0% на прибыль.
Краткосрочные переводы
Если владение длилось менее года, прибыль облагается налогом как обычный доход в соответствии с вашей обычной налоговой ставкой — от 10% до 37%. Эта классификация исключает льготное обращение, доступное для длительных периодов владения. Например, инвестор, зарабатывающий 90 000 долларов в год, может уплатить до 24% с краткосрочной прибыли.
Стратегическое использование срока владения
Для оптимизации доходности используйте дату приобретения и предполагаемую дату продажи, чтобы планировать заранее. Распределение прибыли по календарным годам или отсрочка закрытия сделки до года с более низким доходом также могут помочь снизить риски. Ведите четкую учетную документацию по датам покупки и затратам на улучшение, чтобы подтвердить свою скорректированную базу при отчете о прибыли.
Какие улучшения дома могут уменьшить вашу налогооблагаемую прибыль
Включите стоимость квалифицированных капитальных улучшений в вашу скорректированную базу, чтобы уменьшить налогооблагаемую часть вашей прибыли. Приемлемые улучшения должны повышать стоимость, продлевать срок службы дома или адаптировать его к новым видам использования.
Приемлемые расходы, которые могут быть использованы
Примеры включают добавление комнат, ремонт кухни, новую сантехнику или электрическую проводку, центральное кондиционирование, замену крыши, энергоэффективные окна или постоянный ландшафтный дизайн, такой как подпорные стены или подземное орошение. Эти расходы могут быть использованы для увеличения вашей базы и уменьшения вашей подверженности налогу на прибыль, превышающую исключение в размере 250 000 долларов (для физических лиц) или 500 000 долларов (для супругов, подающих совместную декларацию).
Ведение учета по годам
Документируйте каждое улучшение с помощью квитанций, контрактов, разрешений и фотографий. Отслеживайте расходы по годам, чтобы иметь возможность обосновать свою базу при расчете прибыли. Улучшения, сделанные в течение всего периода владения, могут быть суммированы, но техническое обслуживание и ремонт, такие как покраска или устранение протечек, не подпадают под эту категорию.
Используйте публикацию IRS 523, чтобы проверить, подходит ли конкретный расход. Правильное использование этой информации может значительно снизить налог, подлежащий уплате при будущей сделке.
Государственные и местные сборы в 2025 году: что необходимо применять продавцам
Перед заключением сделки проверьте применимые сборы округа и муниципалитета за передачу права собственности. Эти сборы значительно различаются в зависимости от юрисдикции и часто добавляются к федеральным обязательствам.
Разные регионы — разные ставки
- В Калифорнии применяется базовая пошлина за передачу документации в размере 1,10 доллара США за каждую 1000 долларов США стоимости сделки, при этом в таких городах, как Лос-Анджелес, добавляется до 5,5 % в зависимости от оценочной стоимости и уровня дохода.
- В Нью-Йорке взимается пошлина за передачу недвижимости в размере 1 % для сделок на сумму до 500 000 долларов США и 1,425 % для сделок, превышающих этот порог, а штат Нью-Йорк добавляет еще 0,4 % или более.
- Округа Флориды обычно взимают 0,7% от покупной цены, но дополнительные налоги могут увеличить окончательную сумму обязательств для жителей других штатов, получающих местный доход от активов.
Сроки и требования к декларированию
- Все сборы должны быть уплачены до официальной регистрации акта о передаче права собственности в местных органах власти.
- Продавцы, получавшие пассивный доход от недвижимости в предыдущем году, должны задекларировать его для определения применимых надбавок.
- В некоторых штатах требуются отдельные аффидевиты с указанием общей прибыли и статуса резидента для точного расчета окончательной суммы обязательств.
Чтобы минимизировать риски, используйте обновленные региональные калькуляторы и проконсультируйтесь с финансовыми специалистами, имеющими лицензию в штате, где осуществляется сделка. Это особенно важно, когда пересекаются несколько юрисдикций или если недвижимость приносила доход от аренды до совершения сделки.
Использование льготы по налогу на продажу жилья в размере 250 000/500 000 долларов
Чтобы воспользоваться исключением в размере 250 000 долларов для одиноких налогоплательщиков или 500 000 долларов для супружеских пар, подающих совместную налоговую декларацию, недвижимость должна была быть вашим основным местом жительства в течение как минимум двух из последних пяти лет до даты продажи. Это исключение позволяет вам вычесть указанную сумму из вашей налогооблагаемой прибыли, уменьшая или устраняя причитающийся налог на капитал.
За два года можно воспользоваться только одним исключением. Если вы воспользовались этой льготой в течение предыдущих 24 месяцев, вы не можете воспользоваться ею повторно. Ведите подробные записи о периодах владения и проживания, чтобы подтвердить право на льготу и избежать споров с налоговыми органами.
Прибыль, превышающая пороги исключения, подлежит стандартным ставкам налога на капитал. Рассчитайте свою чистую налогооблагаемую прибыль, вычтя из общей прибыли исключение и любые допустимые расходы на продажу или улучшения. Помните, что частичное использование исключения возможно, если продажа дома была вызвана сменой работы, проблемами со здоровьем или непредвиденными обстоятельствами.
Для правильного использования этого исключения необходимо точное соблюдение сроков и критериев владения, установленных действующим налоговым законодательством. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы максимально использовать налоговые льготы и обеспечить соблюдение действующих в этом году правил.
Когда и как сообщать о передаче собственности в ежегодной налоговой декларации
Сообщите о передаче в том налоговом году, в котором была завершена сделка. Используйте форму IRS 1099-S, если она была выпущена, или задекларируйте доход в приложении D вместе с формой 8949, чтобы подробно указать прибыль или убытки. Укажите скорректированную базу и цену продажи для расчета налогооблагаемой прибыли.
Убедитесь, что в отчете отражены все льготы и исключения, применимые в соответствии с действующими правилами. Если вы использовали жилье для личных нужд, учитывайте возврат амортизации, где это применимо. Всегда сохраняйте заключительные отчеты и сопутствующие документы для подтверждения вашей декларации.
Своевременная подача с точными цифрами позволяет избежать штрафов и процентов на задолженность. Ознакомьтесь с инструкциями по заполнению конкретных форм, чтобы избежать ошибок, и рассмотрите возможность электронной подачи для ускорения обработки.