Если жилой объект был зарегистрирован на несовершеннолетних сособственников, то их совершеннолетие дает им полное право распоряжаться своей долей. Любые будущие решения — продажа, аренда или ипотека — требуют их согласия пропорционально их доле собственности.
Как только ребенок становится совершеннолетним, родительский надзор или опека не распространяются на его долю. Попытки управлять, передавать или обременять активы без их участия могут быть оспорены в судебном порядке, что может привести к отмене сделок по решению суда.
Распределение долей зависит от первоначальных условий регистрации. Если доли были разделены поровну или специально выделены, эти соотношения остаются обязательными. Ни один взрослый член семьи не может отменить или перераспределить эти доли без прямого согласия каждого из теперь уже взрослых участников сделки.
Во избежание судебных споров любые совместные действия, касающиеся имущества, особенно те, которые влияют на право собственности или проживания, должны быть оформлены в виде нотариально заверенных соглашений. Каждый подписант должен быть полностью информирован и давать добровольное согласие.
Для рефинансирования или ликвидации активов все титульные владельцы должны либо подписать соглашение, либо официально отказаться от претензий. Банки, нотариусы и регистраторы регулярно проверяют личность и дееспособность, поэтому нераскрытое совместное владение взрослыми детьми представляет собой юридический риск для инициатора таких сделок.
Права собственности на дом, приобретенный с несовершеннолетними детьми после достижения ими совершеннолетия
Зарегистрируйте долю каждого несовершеннолетнего ребенка в праве собственности на дом при приобретении — либо напрямую, либо через траст, — чтобы обеспечить автоматическую передачу доли ребенку по достижении им совершеннолетия (18 лет в большинстве штатов, 19 лет в Алабаме и Небраске, 21 год в Пуэрто-Рико).
Структурирование права собственности при приобретении
Совместная аренда с правом пожизненного наследуемого владения дает каждому указанному владельцу равную, немедленную долю и позволяет избежать завещания, но не позволяет родителям впоследствии корректировать процент владения. Общая аренда позволяет разделить доли по желанию — часто 50-25-25 или 40-30-30 — и допускает передачу по завещанию в будущем. Если речь идет об ипотеке, заручитесь согласием кредитора, прежде чем вписывать детей в договор; большинство банков требуют новой проверки андеррайтинга или пункта о соподписании.
Для владения дорогостоящим жильем семьи часто используют отзывной траст. Доверительный управляющий (обычно родитель) управляет активом и подает декларацию по форме IRS 1041 только после того, как доход от аренды превысит 600 долларов в год. В формулировке траста должно быть указано, что доля бенефициара становится доступной для передачи в тот день, когда по закону штата бенефициар становится совершеннолетним.
Переход по достижении совершеннолетия
По достижении ребенком 18 лет (или совершеннолетия) оформите договор об отступном, подтверждающий право на долю, и подайте его регистратору округа; пошлина варьируется от 50 до 125 долларов США. Если жилье остается в ипотеке, обновите реестр собственности кредитора, чтобы избежать пункта о продаже. Новый полис страхования домовладения, в котором новый взрослый будет указан в качестве страхователя, предотвратит отказ в выплате страхового возмещения.
При последующей продаже недвижимости каждый совладелец должен подписать договор купли-продажи и HUD-1 или Closing Disclosure. Исключение на прирост капитала по 121 IRC (250 000 долларов США для одиноких и 500 000 долларов США для супругов, ведущих совместное хозяйство) распространяется на каждого налогоплательщика, поэтому раннее разделение прав собственности может увеличить потенциал налогового укрытия. Чтобы свести к минимуму трения, составьте договор купли-продажи, включающий права на проживание, формулу цены выкупа и место разрешения споров (например, обязательный арбитраж) до отъезда детей в колледж.
Если не оформить интересы, это может привести к дорогостоящей процедуре опекунства, если родитель умрет до достижения ребенком совершеннолетия. Чтобы предотвратить это, подавайте заявления об опекунстве вместе с оригиналом документа и обеспечьте перекрестные ссылки на номера книг и страниц документа в плане наследства семьи.
Как регистрируется право собственности, если в покупке недвижимости участвуют несовершеннолетние
Зарегистрируйте долю ребенка через трастовый договор, подаваемый в земельный кадастр по завершении строительства, указав взрослого доверительного собственника, который будет владеть правом собственности до достижения ребенком совершеннолетия.
При «голом» трасте ребенок становится бенефициарным собственником с первого дня; имя доверительного собственника появляется в реестре прав собственности вместе с ограничением, запрещающим отчуждение без письменного согласия опекуна или суда.
В регионах, где действует система Торренса, например в Онтарио, после имени зарегистрированного владельца вносится запись «In trust for [инициалы несовершеннолетнего]»; регистратор также вносит предупреждение, требующее одобрения офиса детского адвоката перед любой передачей.
Если средства вносят несколько покупателей, в трастовой декларации следует распределить доли в точном процентном соотношении, например 25 % каждому ребенку и 50 % родителю; такой график позволяет избежать последующих споров по поводу прироста капитала.
Как только подростку исполнится 18 лет (или 19 в Британской Колумбии, 21 в некоторых штатах США), доверенное лицо подписывает передачу с подтверждением возраста, а регистратор заменяет ограничение на имя подростка, оставляя основную долю нетронутой.
Кредиторы обычно настаивают на том, чтобы родитель был единственным заемщиком; трастовый договор раскрывается, чтобы андеррайтеры могли оценить его исправность, а условия ипотеки включают пункт, разрешающий переуступку бенефициару после выписки.
Если не предоставить трастовый документ, это чревато презумпцией возникновения траста, что потребует дорогостоящего обращения в суд для подтверждения бенефициарных интересов, а также может привести к начислению налога на предполагаемое отчуждение.
Получают ли совершеннолетние дети право собственности автоматически по достижении 18 лет
По достижении 18 лет у совершеннолетних детей не возникает автоматического права собственности на жилье, если только имя совершеннолетнего не записано на титуле собственности или если в трастовом документе не прописана доля.
Контроль осуществляется на основании зарегистрированного документа. Если в земельном кадастре указаны только родители, то совершеннолетний отпрыск не имеет доли, не может препятствовать продаже или рефинансированию и не имеет права на доходы от продажи.
В канадских провинциях, где действует общее право, и в большинстве американских штатов долевая собственность может быть предоставлена двумя способами: (1) договор дарения или купли-продажи с добавлением взрослого в качестве совместного арендатора или арендатора-совладельца и (2) траст, по которому бенефициарная доля передается по определенному событию. Оба способа требуют регистрации и, зачастую, уплаты налога на передачу земли и юридических издержек.
Родители, желающие разделить будущий доход, должны поручить специалисту по передаче имущества подготовить документ о передаче, обеспечить согласие ипотечного кредитора и подать подписанный документ в земельный кадастр.
Взрослые дети, не уверенные в своем положении, могут заказать заверенную копию текущего титула или доверительного акта. Если их имя отсутствует, долю можно создать только при добровольной передаче, наследовании или по решению суда.
Прежде чем подписывать какие-либо документы, проконсультируйтесь по налоговым вопросам: добавление нового владельца может повлечь за собой обязательства по приросту капитала или последствия для планирования наследства.
Последствия указания детей в качестве совладельцев на момент покупки
Назначайте несовершеннолетних совладельцами только в тех случаях, когда основной целью является преднамеренная передача богатства, поскольку для отмены их доли впоследствии требуется разрешение суда, и это может привести к налоговым последствиям.
- Опекунский надзор: До 18 лет (19 лет в некоторых провинциях) любая продажа или рефинансирование требуют согласия судьи в соответствии с Законом о реформе детского права и Законом о попечительстве.
- Ограничения на освобождение основного жилья: Канадское налоговое агентство разрешает освобождение от налога один раз на семью; добавление ребенка в акт не позволяет родителям указать другое жилье как свободное от налога.
- Распределение прироста капитала: При ежегодном увеличении стоимости на 3 % доля в 25 % в доме стоимостью 800 000 долларов, проданном через десять лет, принесет молодому человеку примерно 60 000 долларов прибыли, подлежащей налогообложению.
- Потеря льгот для начинающих: Федеральные льготы и провинциальные скидки на передачу земли исчезают, поскольку человек уже имеет право собственности.
- Кредиторы: После совершеннолетия любой личный долг подвергает фракцию ребенка риску взыскания или банкротства.
- Подверженность семейному законодательству: брак может привести к тому, что доля будет подлежать выравниванию, если это не исключено семейным соглашением.
- Кредитные ограничения: Многие банки отказывают в выдаче ипотечных кредитов под залог несовершеннолетних собственников, что толкает заемщиков к более дорогостоящему частному финансированию.
Рекомендуемая структура: Сохранение права собственности в «чистом» трасте с родителями в качестве попечителей и детьми в качестве бенефициаров; передача законного права собственности после того, как отпрыск продемонстрирует финансовую дисциплину, сохраняя гибкость и при этом выполняя задачи преемственности.
Обязанности и ограничения родителей при управлении собственностью с несовершеннолетними совладельцами
Заручиться письменным согласием органа опеки и попечительства на совершение сделки, уменьшающей долю несовершеннолетнего акционера или изменяющей ее целевое назначение.
Обязанности, предусмотренные законом
- Представлять интересы ребенка во всех регистрационных действиях и хранить нотариально заверенные копии каждого заявления в течение как минимум пяти лет.
- Открыть специальный банковский счет для арендной платы или выручки от продажи; переводить средства в течение трех банковских дней и ежегодно к 1 марта сообщать об остатке.
- Реинвестируйте полученные средства строго в интересах ребенка — например, приобретите федеральные облигации или купите более просторное жилье, записанное на имя молодого совладельца.
- Подавать ежегодный отчет об использовании средств с подтверждающими счетами; инспекторы опеки могут проводить проверку с уведомлением за 15 дней.
Эксплуатационные ограничения
- Продажа, дарение, залог или аренда на срок более пяти лет требует предварительного разрешения; если письмо с разрешением не использовано, оно теряет силу через шесть месяцев.
- Краткосрочная аренда должна соответствовать рыночной арендной плате (20 %), подтвержденной независимой оценкой, проведенной не ранее чем за 30 дней до подписания договора.
- Ипотека разрешена только в том случае, если заемные средства позволяют расширить долю несовершеннолетнего или улучшить условия жизни; кредитор должен хранить условный депозит, равный доле ребенка, до момента погашения.
- Сделки с родителями, братьями и сестрами, бабушками и дедушками в качестве контрагентов запрещены статьей Гражданского кодекса.37 3 для предотвращения конфликта интересов.
- Невыполнение требований влечет за собой персональную ответственность в соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса и административные штрафы до 50 000 рублей.60 плюс административные штрафы до 50 000 рублей; серьезные нарушения могут привести к лишению родительских прав на управление.
Как достижение совершеннолетия меняет юридические права ребенка на имущество
Сразу после 18-летия ребенка подайте обновленный акт; это подтвердит полную договорную дееспособность нового совершеннолетнего и предотвратит будущие споры о праве собственности.
До 18 лет доля несовершеннолетнего находится в доверительном управлении родителя или опекуна, и любая ее передача обычно требует одобрения суда. По достижении совершеннолетия доверительные отношения прекращаются автоматически. Совершеннолетний получает право прямой подписи, что означает, что ни одна продажа, закладная или раздел имущества не может быть осуществлена без его письменного согласия.
Практическая польза: агентства недвижимости сообщают, что сделки затягиваются в среднем на шесть недель, когда стороны обнаруживают незарегистрированного бенефициара, которому недавно исполнилось 18 лет. Заблаговременная регистрация изменений позволяет избежать возражений кредитора в последнюю минуту и дополнительных судебных издержек (обычно 1 200-1 800 канадских долларов за экстренные судебные распоряжения).
Если права собственности принадлежат нескольким братьям и сестрам, каждый из них теперь владеет неразделенной долей. Один из них может потребовать раздела или компенсации за выкуп по рыночной стоимости. Суды обычно удовлетворяют такие ходатайства, если только другой собственник не докажет наличие значительных трудностей. Согласно статистике решений Высшего суда Онтарио (2019-2024 гг.), 76 % исков о разделе, поданных молодыми взрослыми, были удовлетворены.
— За три месяца до 18-летия ребенка наймите солиситора по недвижимости для составления проекта передачи.
— Удостоверьтесь в личности по выданному правительством удостоверению личности и обновите записи в земельном кадастре в ту же неделю, когда исполнится 18 лет; большинство провинций принимают электронные документы в течение 48 часов.
— Проверьте существующий ипотечный кредит. Некоторые кредиторы требуют документ о согласии на взимание платы, подписанный новым совершеннолетним лицом; его непредоставление может привести к дефолту.
— Обсудите планирование наследства. После вступления в права собственности доля совершеннолетнего переходит по его собственному завещанию (или по правилам завещания), а не по завещанию родителей. Рекомендуется немедленно составить основное завещание, чтобы избежать непредвиденных последствий наследования.
Выполнив эти шаги незамедлительно, семьи избавляются от будущих сложностей при заключении сделок и защищают активы от дорогостоящих судебных разбирательств.
Условия, при которых взрослые дети могут требовать продажи или раздела дома
Действуйте незамедлительно: если лицо, когда-то числившееся несовершеннолетним, достигает восемнадцати лет (или возраста совершеннолетия в соответствующей юрисдикции) и все еще фигурирует в титуле, оно может подать в суд ходатайство о разделе или принудительной продаже, если только обязательное соглашение или судебное постановление не ограничивает отчуждение в течение определенного периода времени.
Законодательные пороги
В большинстве провинций и штатов, где действует общее право, совладельцу, владеющему любой долей, разрешается подавать заявление о разделе; в регионах с гражданским правом часто требуется не менее одной трети. Проверьте местный Закон о разделе или статью Гражданского кодекса: например, статья 2 Закона о разделе Онтарио 1990 года разрешает «любому лицу», владеющему неразделенной долей, а статья 1014 C.c.Q. Квебека обязывает подавать заявление в течение одного года с момента наступления совершеннолетия.1014 требует достижения совершеннолетия в течение одного года до подачи иска, если доля возникла в результате наследования.
Суды редко отказывают в помощи, за исключением случаев, когда запрашивающая сторона ранее отказалась от этого права в зарегистрированном соглашении о совместном владении, траст остается активным или судья обнаруживает притеснение или угнетение. Присуждение ренты за проживание может компенсировать непропорциональное использование жилья родителем, который остается в нем после переезда детей.
Процессуальные предпосылки
1. Подайте всем зарегистрированным владельцам уведомление о ходатайстве или заявление о возбуждении дела, приложив к нему последние данные поиска титула.
2. Подайте обновленную оценку для подтверждения рыночной стоимости; многие суды настаивают на том, чтобы оценка была не старше 90 дней.
3. Докажите тщетность попыток добровольного выкупа или ротации использования — электронные письма, акты посредничества или предложения об урегулировании укрепите запись.
4. Если потребуется, внесите залог для покрытия расходов; в некоторых юрисдикциях он составляет 5 % от заявленной суммы процентов.
Если суд разрешает продажу, обычная последовательность действий такова: назначение нейтрального брокера по продаже недвижимости, установление цены, соответствующей оценке, и распределение чистой выручки после погашения всех закладных и уплаты налогов и коммунальных услуг. Совладелец все еще может приобрести актив, удовлетворив самое высокое добросовестное предложение.
Если строение может быть физически разделено без ущерба для его экономической ценности — дуплексы или большие участки — суды могут отдать предпочтение разделу в натуре. Ожидайте, что будут заказаны геодезические работы, проверка соответствия зонированию и отдельные приборы учета коммунальных услуг, а расходы будут распределяться пропорционально.
Тактика отсрочки, такая как обвинение в сентиментальной привязанности, предложение спекулятивного выкупа или отказ в доступе оценщика, обычно не срабатывает, когда заявитель доказывает, что совместное пользование не представляется возможным. Поэтому достижение письменного плана выхода из квартиры до достижения несовершеннолетними совершеннолетия остается наиболее экономически выгодным для всех сторон.
Правила наследования, если дом был куплен на совместные имена с несовершеннолетними
На имущество, приобретенное совместно с несовершеннолетними, распространяются особые правила наследования по достижении ими совершеннолетия. В случае смерти одного из совместных собственников оставшийся взрослый собственник и взрослые дети могут получить право на долю имущества, в зависимости от их участия в приобретении и местных законов о наследовании.
Если несовершеннолетние были включены в число совместных собственников, они получают полное право собственности по достижении совершеннолетия. На этом этапе их доля становится объектом наследования в соответствии с действующим законодательством. Например, если имущество находилось в совместной собственности с оставшимся в живых родителем, этот родитель сохраняет право собственности на свою долю, а доля умершего распределяется между наследниками, в число которых могут входить уже взрослые дети.
В случае смерти родителя имущество может перейти непосредственно к пережившему супругу или быть разделено между детьми, в зависимости от местной правовой системы. Если завещания нет, закон обычно определяет распределение доли умершего, отдавая предпочтение супругу или прямым наследникам.
Если возникнет спор, можно привлечь суды для выяснения законного права собственности на основании предыдущих соглашений, вкладов и любых финансовых операций, которые были связаны с приобретением имущества. Правила наследования могут сильно различаться, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, чтобы разобраться в местной юрисдикции.
Юридические шаги, необходимые для передачи или изменения прав собственности после совершеннолетия детей
Первым шагом в передаче или изменении прав собственности после достижения детьми совершеннолетия является обеспечение обновления всех необходимых документов. Это включает в себя проверку того, что документ о праве собственности точно отражает предполагаемую структуру владения. Если собственность изначально была совместной или включала детей в качестве бенефициаров, необходимо пройти формальный процесс передачи прав.
Шаг 1: Проверьте текущий статус владения
Проверьте текущие документы о праве собственности, чтобы убедиться, указаны ли дети в качестве совладельцев или их имя указано в качестве бенефициара. Если они указаны в качестве совладельцев, то для передачи имущества потребуется их согласие. В некоторых случаях, если имущество переходит к ним по наследству или трасту, потребуются дополнительные юридические действия для оформления этого перехода.
Шаг 2: Составьте договор дарения или договор купли-продажи
После подтверждения статуса владельца следующим шагом будет составление договора дарения (если собственность передается без обмена деньгами) или договора купли-продажи (если речь идет о финансовой сделке). В договоре должны быть указаны стоимость имущества, личности новых владельцев и права, которыми они будут обладать после завершения передачи. Обе стороны — передающая и получающая право собственности — должны подписать этот документ в присутствии нотариуса, чтобы обеспечить юридическую силу.
Шаг 3: Обновление записей в земельном кадастре
После оформления необходимых юридических документов подайте их в местный отдел земельного кадастра для регистрации. Этот процесс позволяет обновить публичные записи и сделать смену владельца юридически обязательной. Для регистрации потребуется акт или соглашение, а также удостоверение личности всех участвующих сторон. Убедитесь, что оплата налога или сбора за передачу права собственности будет произведена в ходе этого процесса.
Шаг 4: Уведомление соответствующих органов власти
Помимо обновления земельного кадастра, очень важно уведомить о передаче недвижимости налоговые органы. Это обеспечит точность записей о налогах на недвижимость и обновленную информацию об ответственных лицах за уплату налогов на недвижимость. Неуведомление налоговых органов может привести к осложнениям в будущих оценках или спорам по налоговым обязательствам.
Шаг 5: Проконсультируйтесь с юристом
Несмотря на то, что эти шаги являются стандартными, рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы обеспечить соответствие местному законодательству и решить все возможные проблемы, особенно если в собственности участвуют сложные семейные структуры или несколько сторон. Юрист поможет составить соглашение, которое защитит все заинтересованные стороны и минимизирует риски будущих судебных споров.