Укажите в договоре полную цену и точные сроки оплаты, приложите банковскую квитанцию и в тот же день зарегистрируйте подписанный документ в Росреестре — этот шаг обезопасит продавца и покупателя от неверно указанного дохода и будущих судебных разбирательств.
Продавец получает право получить указанную сумму, сохранить аванс, если покупатель откажется от сделки, и применить личный налоговый вычет, как только право собственности перейдет к нему. Взамен продавец обязан предоставить выписку из ЕГРП, сдать ключи в течение трех календарных дней после государственной регистрации и оплатить все коммунальные счета до этого момента.
Приобретатель может потребовать чистого права собственности, возврата аванса плюс пени за неисполнение обязательств, если продавец не явился к нотариусу, и отсутствие дефектов в жилье, описанных в техническом паспорте. В обязанности приобретателя входит оплата 1 млн рублей через эскроу или депозит нотариуса, оплата государственной пошлины в размере 2 тыс. рублей и подача уведомления о праве собственности в управляющую компанию не позднее десяти дней после регистрации.
Налоговые риски: продавец, владеющий объектом менее пяти лет, облагается 13 % налогом на доходы физических лиц с цены покупки или кадастровой стоимости (в зависимости от того, что выше). Покупатель может претендовать на индивидуальный вычет в размере до 260 тыс. рублей плюс 13 % процентов по ипотеке при условии, что он имеет налогооблагаемый доход в России.
Права и обязанности по договору купли-продажи квартиры стоимостью 1 000 000 рублей
Незамедлительно нотариально заверить передаточный акт, внести полную сумму в размере 1 млн рублей через эскроу или аккредитив и в тот же день подать пакет документов в Росреестр для закрепления права собственности.
Основные обязанности и права продавца
— Освободить квартиру от обременений и неоплаченных коммунальных платежей и передать технический паспорт плюс выписку ЕГРН.
— Предоставить письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц и, при необходимости, нотариально заверенное согласие супруга.
— Оплатить государственную пошлину, связанную с погашением ипотеки, если предыдущий кредит погашается при закрытии сделки.
— Освободить помещение к дате, указанной в договоре; каждый лишний день влечет за собой ежедневный штраф, согласованный заранее.
— Сохранить право на получение окончательной выплаты по эскроу только после того, как Росреестр подтвердит право собственности покупателя.
Основные обязанности и права покупателя
— Зачислить полную сумму на счет эскроу в сроки, указанные в договоре; несвоевременное зачисление средств позволяет продавцу расторгнуть договор и потребовать неустойку.
— Проверить квартиру на наличие скрытых дефектов в течение пяти рабочих дней после передачи ключей и уведомить продавца в письменном виде; невыявленные дефекты обязывают продавца устранить их или вернуть часть стоимости.
— Подайте регистрационное досье (акт, подтверждение оплаты, сертификаты допуска продавца) и оплатите государственную пошлину за вступление в права собственности.
— Получение раннего доступа для реконструкции возможно только при наличии отдельной оговорки о лицензии на использование; в противном случае въезд до регистрации считается незаконным проникновением.
— Добивайтесь исполнения обязательств через суд, если продавец отказывается явиться в регистрационную палату; нотариально заверенный акт служит независимым основанием для регистрации права собственности.
Совет: включите в договор условие о взаимной неустойке в размере не менее 0,1 % от цены в день за любое нарушение — суды в России надежно поддерживают такие положения о неустойке, если они соразмерны.
Договорные положения, определяющие условия оплаты и обеспечения
Установите график рассрочки заранее, привязав каждый перевод к этапам регистрации и обязав покупателя перечислить средства в течение двух банковских дней после подтверждения регистратором очередной подачи документов.
Структура рассрочки
Примерный график: 10 % резервного депозита при подписании договора; 80 % при получении уведомления регистратора о том, что заявка на передачу принята; 10 % при выдаче обновленной выписки о праве собственности. Укажите точные календарные даты в качестве резервных сроков, чтобы избежать неопределенных задержек.
Добавьте пункт о начислении пени по умолчанию в размере 0,05 % от суммы задолженности в день после трехдневного льготного периода. Укажите, что частичные платежи распределяются сначала на проценты, а затем на основную сумму долга.
Механизмы обеспечения
Передача всех средств через банк условного депонирования, уполномоченный выдавать суммы только по предъявлении нотариально заверенных подтверждений от регистратора. Требуются двойные подписи покупателя и продавца для внесения любых изменений в платежное поручение.
Уполномочьте эскроу-агента вернуть задаток покупателю, если регистратор отклонит заявку или если продавец не предоставит необходимые документы в течение десяти календарных дней.
В качестве дополнительной гарантии зарегистрируйте залог на недвижимость в пользу покупателя до тех пор, пока не будет погашен последний платеж. Залог автоматически прекращает свое действие после подтверждения эскроу о полном расчете.
Включите гарантию по борьбе с отмыванием денег: каждый перевод должен осуществляться со счета на имя покупателя, расположенного в юрисдикции, являющейся членом FATF; несоблюдение этого требования дает продавцу право расторгнуть договор и удержать депозит.
Завершите договор специальной оговоркой о разрешении споров с указанием конкретного арбитражного учреждения и коротким, тридцатидневным периодом доарбитражных переговоров, чтобы способствовать быстрому урегулированию вопросов, связанных с платежами.
Обязанность продавца по раскрытию информации об обременениях и юридических дефектах
Предоставить покупателю выписку из ЕГРН, выданную за последние семь дней, с подробным описанием всех ипотечных кредитов, арестов, сервитутов, пожизненных наследуемых владений или зарегистрированных жильцов, и приложить этот документ в качестве подписанного приложения к договору.
Положения Гражданского кодекса и штрафные санкции
- ст.460 ГК РФ: переход права собственности без претензий третьих лиц; молчаливое обременение дает покупателю право требовать снижения цены или расторжения договора.
- Ст.461 ГК РФ: выселение третьим лицом обязывает продавца возместить всю цену, проценты (ключевая ставка Банка России количество дней пользования 365) и доказанные убытки.
- Ст.552 ГК РФ: гарантия качества распространяется на скрытые недостатки, не обнаруженные при осмотре; срок исковой давности — три года с момента обнаружения.
- Несообщение о готовящемся судебном процессе позволяет в одностороннем порядке отказаться от сделки до ее государственной регистрации без штрафных санкций для покупателя (Пленум 10/22, 2023).
Практический контрольный список
- Закажите выписку из ЕГРН плюс архивный лист для отслеживания исторических обременений.
- Предоставьте нотариально заверенное согласие супруга и заверьте отсутствие несовершеннолетних жильцов в одном документе.
- Отдельно огласите задолженность по коммунальным платежам; договоритесь об удержании эскроу в размере оглашенной задолженности 20 % до момента урегулирования.
- Включите гарантийную оговорку: «Продавец гарантирует освобождение от любого обременения в течение 10 рабочих дней после письменного уведомления покупателя; штраф — 0,1 % от цены за каждый календарный день просрочки».
- Храните доказательства раскрытия информации (квитанции, электронные письма, подписанные приложения) не менее четырех лет, чтобы защитить себя от претензий, предъявляемых с опозданием.
Обязанность покупателя внести миллионный платеж и сроки его внесения
Поместите всю сумму на депозит эскроу или нотариуса не позднее 15:00 МСК банковского дня, предшествующего подаче передаточного акта в Росреестр. Банки выдают письменное уведомление о зачислении средств, а нотариус замораживает сумму до момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о новом владельце.
Статья 487(1) Гражданского кодекса разрешает авансовый расчет, в то время как Федеральный закон 218-ФЗ освобождает эскроу только после регистрации. Если акт поступает в Росреестр в понедельник, то задаток должен поступить в эскроу до 15:00 МСК пятницы. Регистрация обычно завершается на седьмой рабочий день, после чего банк разблокирует средства в ходе следующего утреннего клирингового цикла.
Контрольные сроки
Внутренний перевод внутри одного банка: зачисляется Т0, если он был осуществлен до отсечки; разблокировка ожидается на следующее утро после регистрации.
Межбанковский перевод внутри России: зачисляется Т1; на клиринг дается дополнительно 24 часа.
Схема сейфовых ячеек в кассе: физическая наличность вызывает обязательную проверку на предмет ПОД/ФТ; выделите один дополнительный день для выполнения требований.
Пакет документов, подтверждающих платеж
Сохраняйте оригиналы: платежное поручение с печатью банка, подписанный договор эскроу и подтверждение кредита от эскроу-агента. Сотрудники Росреестра часто запрашивают копии плюс цифровую квитанцию эскроу; отсутствие любого пункта может отложить оформление титула на срок до пяти рабочих дней.
Переход права собственности: Этапы и сроки регистрации
Подайте заявление через портал Госуслуг ( gosuslugi.ru ), чтобы сократить установленный законом срок рассмотрения документов до пяти рабочих дней по сравнению с девятью рабочими днями при подаче тех же документов в многофункциональном центре (МФЦ). :contentReference[oaicite:0]
Право собственности переходит только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), до этого момента юридическим владельцем остается продавец. Постарайтесь оформить документы в течение десяти календарных дней после подписания договора купли-продажи, чтобы избежать пробелов в страховании ответственности и страховом покрытии.
- Подготовьте документы:
- Подписанный договор купли-продажи (одна электронная копия или два бумажных оригинала).
- Паспорта обоих участников и, если необходимо, нотариально заверенная доверенность.
- Актуальная выписка из ЕГРН и кадастровый план (загруженные в течение последних 30 дней).
- Нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если квартира была приобретена в браке.
- Квитанция об оплате государственной пошлины — две тысячи рублей.
- Оплатите пошлину: Используйте QR-код быстрой оплаты ФПС, сгенерированный на портале; квитанция автоматически прикрепляется к электронному пакету документов.
- Подайте комплект:
- Онлайн: требуется авторизованная электронная подпись обеих сторон; срок рассмотрения — пять рабочих дней.
- Стойка МФЦ: специалист сканирует документы; обработка — девять рабочих дней.
- Нотариально заверенная сделка: нотариус передает данные в цифровом виде; оформление — один рабочий день. :contentReference[oaicite:1]
- Отслеживайте статус: Уведомления приходят по SMS и электронной почте; окончательная выписка из ЕГРН доставляется в формате PDF с квалифицированной цифровой печатью.
Пропущенные документы приостанавливают отсчет времени до 30 дней; непредоставление исправлений в течение этого срока влечет за собой отказ и повторную плату за подачу документов.
После регистрации скачайте и заархивируйте выписку из ЕГРН; бумажные свидетельства были отменены в 2016 году, и банки теперь принимают только цифровой файл с хэш-кодом. :contentReference[oaicite:2]
::contentReference[oaicite:3]
Положения о штрафах за нарушение и несвоевременное выполнение обязательств
Включите четко определенный пункт о неустойке, устанавливающий фиксированный денежный штраф за задержку платежа или несвоевременную передачу имущества. Например, за несвоевременное исполнение обязательств может быть предусмотрена ежедневная неустойка в размере 0,1 % от общей цены.
Установите сроки выполнения действий каждой из сторон, указав точные календарные даты или четкие временные рамки (например, «в течение 5 банковских дней с момента подписания»). Двусмысленность создает почву для споров и ослабляет возможность принудительного исполнения.
Указывайте условия, при которых наступает штраф: например, пропуск срока подачи документов в регистрационный орган или необоснованная задержка банковского перевода сверх оговоренной даты.
Включите кумулятивные штрафы, если просрочки по нескольким обязательствам происходят одновременно. Например, просрочка платежа и неосвобождение помещения могут начислять неустойку независимо друг от друга.
Включите в договор пункт об отказе от права уменьшения размера неустойки, кроме как по взаимному письменному согласию. Это обеспечит сохранение сдерживающей функции неустойки.
Укажите способ оплаты и срок погашения неустойки (например, «в течение 3 рабочих дней с момента письменного уведомления»). Отсутствие ясности здесь может привести к дополнительным неустойкам.
Определите правовой механизм истребования неустойки, включая досудебные процедуры, такие как обязательное письменное уведомление и льготные периоды до подачи иска в суд.
Распределение транзакционных издержек и налогов между сторонами
Госпошлину за регистрацию разделите поровну: каждый участник перечисляет 1 тыс. на счет Росреестра в день подачи документов и фиксирует это в п. 6.1 договора купли-продажи.
Нотариальное заверение (фиксированный тариф 5 тыс.) оплачивает покупатель, так как свидетельство укрепляет право собственности при дальнейшей перепродаже; добавьте формулировку «Покупатель компенсирует нотариусу в день подписания».
Эскроу или сейфовая услуга: если выбран банковский эскроу-счет, тариф за обслуживание (0,2-0,4 % от цены, минимум 15 тыс.) взимается с покупателя, а продавец оплачивает комиссию за досрочное снятие денег, которую может наложить банк. Укажите точную ставку и название банка в приложении.
Посредническое вознаграждение: если сделку проводит лицензированный риэлтор, вознаграждение (2-3 % от цены плюс НДС) выплачивает сторона, нанявшая агента; укажите номер счета-фактуры, чтобы избежать двойного налогообложения.
Налоги: продавец обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 %, если срок владения не превысил установленного законом периода владения, либо применяется вычет в размере до 1 млн в соответствии со ст. 220 НК РФ; покупатель начинает платить ежегодный налог на имущество с 1 января года, следующего за регистрацией. Добавьте условие о том, что продавец подает налоговую декларацию до 30 апреля следующего года и передает ее копию покупателю в течение пяти дней после подачи.
Комиссия за банковский перевод (0,1 % от суммы, максимум 1 тыс.) и стоимость оценки (в среднем 7 тыс.) ложатся на покупателя, поскольку эти услуги обеспечивают финансирование; стороны могут оговорить другое разделение в графике расчетов.
Вставьте резервную оговорку: «Любые сборы, введенные после даты подписания и относящиеся непосредственно к данной сделке, несет сторона, на которую законом возложена обязанность, если только другая сторона добровольно не согласится возместить убытки». Такая формулировка уменьшает количество споров по поводу непредвиденных государственных расходов.
Включите каждую статью расходов в заявление о закрытии сделки, подписанное обеими сторонами, чтобы подтвердить отсутствие дальнейших претензий в отношении расчетов и налогов.