Подайте нотариально заверенный договор передачи в Государственный реестр недвижимости в течение 30 дней с момента его подписания, чтобы зафиксировать дату приоритета и избежать начисления штрафа за опоздание.
Решение совета директоров об отчуждении жилого помещения должно предшествовать продаже, а протокол должен сопровождаться актом при регистрации. Приложите кадастровую выписку, выданную не ранее чем за 30 дней до подачи заявки; неактуальные выписки влекут за собой отказ.
Перед закрытием сделки рассчитайте налог на прибыль с дохода от продажи. Текущая федеральная ставка: 20 %, в некоторых регионах взимается дополнительно 2 %. Получите в налоговом органе справку о нулевой задолженности — без нее регистраторы отказывают в передаче.
Приобретатель уплачивает трансфертную пошлину в размере 0,5 % от кадастровой стоимости или цены договора, не превышающей 1 000 000 . Подтверждение оплаты должно прилагаться к пакету документов.
Если планируется перепродажа, не держите актив менее пяти лет: после пятилетнего порога активируется освобождение от налога на доходы физических лиц, что снижает будущие обязательства.
Оформите протокол о переезде в течение десяти дней после регистрации, чтобы согласовать счета коммунальных служб и гарантировать бесперебойное предоставление услуг. Уведомите товарищество собственников жилья и городские коммунальные службы о присвоенном регистрационным органом номере нового собственника.
Как передать право собственности на квартиру от компании к физическому лицу
Подпишите нотариально заверенный акт передачи с указанием реальной рыночной цены; уполномоченный сотрудник фирмы должен предъявить при оформлении печать организации или токен квалифицированной электронной подписи.
Получите балансовую стоимость помещения и графики амортизации — эти цифры определяют налог на прибыль для продавца и налог на доходы физических лиц при будущей перепродаже для покупателя.
Проверка нормативных документов
Запросите выписку из Единого государственного реестра, выданную не ранее чем за десять дней до сделки, проверьте отсутствие залоговых прав и соответствие кадастрового номера приложению к поэтажному плану. Если объект находится в залоге, получите разрешение кредитора на официальном бланке и внесите его в протокол.
Процедура подачи документов
Подайте акт, устав, решение правления, паспорт покупателя и квитанцию об оплате госпошлины (2 000 рублей) в многофункциональный центр или онлайн через Госуслуги. Цифровой портал присваивает номер заявлению в течение часа и обновляет реестр в течение пяти рабочих дней.
Загрузите обновленную выписку из ЕГРН, храните ее вместе с актом в течение четырех лет для целей аудита и отразите новое право собственности в ежегодной декларации по налогу на недвижимость до 1 февраля следующего года.
Подготовка корпоративных документов для передачи имущества
Примите решение совета директоров, разрешающее отчуждение объекта недвижимости; зафиксируйте результаты голосования в протоколе, а затем попросите председателя подписать документ и поставить печать.
Выдайте нотариально заверенную выписку из протокола собрания, подтверждающую решение; большинство регистраторов принимают выписки, датированные не ранее чем за 30 дней до подписания акта.
Заручитесь свежим свидетельством о добросовестной деятельности из государственного реестра, чтобы показать текущую правоспособность компании; запросите его за неделю до закрытия, чтобы дата попала в окно действия регистратора.
Скрепите учредительные документы и все поправки, заверьте их печатью зарегистрированного агента и пронумеруйте пачку для быстрого просмотра нотариусом.
Подготовьте нотариально заверенную доверенность, если управляющий будет подписывать акт передачи; укажите адрес недвижимости, кадастровый номер, цену и срок подписания, чтобы избежать отказа регистратора.
Получите письмо об отсутствии задолженности по налогам на имущество и подоходному налогу; большинство налоговых служб выдают его в течение пяти рабочих дней, поэтому запишитесь на прием заранее.
Переведите все документы на иностранных языках на язык регистратора и проставьте апостиль, если принимающая юрисдикция является членом Гаагской конвенции.
До даты закрытия регистрации отсканируйте каждый документ в один PDF-файл, четко пометьте файлы (например, «Resolution_12Jun2025») и отправьте их нотариусу для предварительной проверки на соответствие требованиям.
Храните оригиналы документов в несгораемом файле до тех пор, пока регистрация права собственности не появится в земельном кадастре.
Получение согласия руководящего органа компании
Не позднее чем за десять календарных дней до назначенного заседания совета директоров направьте в совет подробный проект решения, приложив к нему независимую оценку жилого помещения, кадастровую выписку и проект договора купли-продажи.
Кворум и пороги голосования
Проверьте устав на предмет более строгих ограничений, но в качестве базового применяйте статью 46 Федерального закона 14-ФЗ (ООО) или статью 79 Федерального закона 208-ФЗ (АО): сделки, превышающие 25 % совокупных активов фирмы, требуют одобрения всеми участниками в ООО и большинством в голосующих акций в АО.
Убедитесь в наличии кворума — более 50 % голосующих акций для ООО и более 50 % голосующих акций для АО — до начала голосования.
Документальное оформление решения
После голосования сразу же составьте протокол, запишите номер резолюции, результаты голосования и точную цену, согласованную за жилье, а затем попросите председателя и секретаря подписать протокол в тот же день.
Создайте выписку с печатью и подписями компании; эта подписанная выписка потребуется нотариусу и государственному реестру при передаче права собственности частному владельцу.
В течение трех рабочих дней сдайте полный протокол в корпоративный архив и обновите реестр крупных сделок, чтобы соблюсти требования статьи 30 Федерального закона 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Совет: Сохраняйте электронные копии (PDF с цифровой подписью) наряду с бумажными оригиналами, чтобы избежать задержек, если регистратор запросит дополнительную проверку.
Составление и подписание договора купли-продажи или дарения
Используйте единый шаблон, выпущенный Министерством экономического развития (Приказ 968/2023), изменив пункты 2-8 для корпоративного продавца и частного получателя; распечатайте два одинаковых оригинала и один PDF с электронной подписью.
Ключевые пункты, требующие внимания
- Цена или оценочная стоимость — указать в рублях цифрами и прописью; приложить номер и дату отчета о независимой оценке.
- Переход права собственности — установите дату как день появления записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и добавьте отлагательное условие до внесения этой записи.
- Гарантия отсутствия обременений — подтвердите отсутствие аренды, ипотеки, арестов; приложите свежую выписку из ЕГРН (выданную не более чем за пять дней до этого).
- Способ оплаты — укажите банковские реквизиты для аккредитива или депозита; установите срок в пять банковских дней после подачи на государственную регистрацию.
- Корпоративные разрешения — укажите протоколы акционеров и решения совета директоров с указанием номера и даты, приложите нотариально заверенные копии.
Процедура подписания
- Подготовьте оригиналы на пронумерованных страницах, прошейте и скрепите печатью; прикрепите квалифицированные электронные подписи к PDF-копии для подачи онлайн-заявки.
- Проверьте полномочия лиц, подписавших документ: паспорт генерального директора, выписки из устава, приказ о назначении; паспорт и ИНН частного лица.
- Нотариальное заверение требуется при передаче акций и сделках, связанных с опекунством; в остальных случаях оно необязательно, но усиливает доказательную силу в соответствии со статьей 163 Гражданского кодекса.
- Подайте договор и акт приема-передачи в МФЦ или через «Госуслуги» в течение десяти календарных дней; храните платежные документы и зарегистрированный акт в течение трех лет.
Уплата соответствующих налогов и сборов по сделке
Предварительно оплатите государственную пошлину за регистрацию — 2 000 рублей для входящего частного правообладателя — через портал Федеральной налоговой службы и приложите квитанцию к электронной заявке.
Обязательные фискальные сборы и рекомендации по расчетам:
- Налог на прибыль организаций (20 %): организация-продавец уплачивает 20 % с прибыли, полученной от превышения договорной цены над балансовой стоимостью; вычитаются документально подтвержденные капитальные вложения и накопленная амортизация.
- Налог на добавленную стоимость: жилые помещения освобождаются от НДС в соответствии с Налоговым кодексом 149(3)(31). Для нежилых помещений добавьте к цене 20 % НДС и укажите эту сумму отдельно в договоре.
- Трансфертная пошлина (госпошлина): уже оплачена на первом этапе — 2 000 рублей для частного приобретателя, 22 000 рублей, если новый владелец — другая организация.
- Услуга сканирования Росреестра: подача документов через многофункциональный центр стоит 260 рублей за пачку документов; подача документов онлайн позволяет избежать этой платы.
- Правило минимальной кадастровой цены: чтобы сумма договора составляла не менее 70 % от кадастровой стоимости, в противном случае налог на прибыль и НДС (если применимо) будут пересчитаны на 70 % от этой базовой стоимости.
- Будущий ежегодный налог на недвижимость: после переоформления права собственности новый владелец ежегодно уплачивает налог на землю и здания. Кадастровая стоимость региональная ставка (0,1-2 %) определяет размер счета; уточните точный коэффициент на муниципальном сайте.
- Корпоративный продавец перечисляет налог на прибыль и НДС (если он взимается) вместе со следующей квартальной декларацией, не позднее 28-го числа, следующего за кварталом.
- Государственная пошлина уплачивается до подачи досье.
- Ежегодный сбор нового владельца должен быть оплачен до 1 декабря следующего года после приобретения.
Сохраняйте все платежные поручения и онлайн-квитанции; Росреестр отклоняет документы без подтверждения оплаты пошлины.
Подача документов о переходе права собственности в регистрирующий орган
Подайте пакет документов на регистрацию в течение 30 календарных дней после оформления передаточного акта, чтобы избежать штрафов за просрочку.
Доставить папку в любое территориальное отделение Росреестра или в многофункциональный центр обслуживания (МФЦ), а также через интернет-портал Росреестра или «Госуслуги» с квалифицированной цифровой подписью.
Приложите оригиналы или нотариально заверенные копии: передаточного акта, нотариально заверенного договора купли-продажи, кадастрового паспорта или выписки, решения организации о разрешении продажи, доверенности (если действуете через представителя), квитанции об оплате госпошлины, документа, удостоверяющего личность приобретателя.
Пронумеруйте каждую страницу, сшейте многостраничные документы, скрепите корешок бумажной полосой с подписями заявителя и печатью организации-продавца.
При онлайн-подаче конвертируйте каждый документ в формат PDF/A, обеспечьте разрешение не менее 300 dpi, подпишите каждый файл квалифицированной электронной подписью, затем загрузите через раздел «Электронные услуги»; сохраните квитанцию-подтверждение.
Отслеживайте статус через портал или по телефону горячей линии Росреестра; выдача обновленной выписки ЕГРН обычно занимает семь рабочих дней, при подаче документов в цифровом виде — до пяти.
Заберите выписку лично или передайте курьеру нотариально заверенное письмо с полномочиями; проверьте, правильно ли в реестре указаны кадастровый номер, адрес и доля в праве собственности.
Проверка обновленной информации в реестре недвижимости
Запросите официальную выписку из Реестра недвижимости, чтобы подтвердить, что передача была зарегистрирована правильно. В этом документе будут указаны текущее право собственности и другие зарегистрированные сведения об объекте недвижимости. Получить его можно через онлайн-платформу регистрирующего органа или лично посетив офис.
Убедитесь, что обновленная запись соответствует текущему договору и отражает правильное имя, адрес и описание имущества. Если обнаружатся какие-либо несоответствия, незамедлительно сообщите об этом в регистрационный орган для внесения исправлений. В некоторых случаях это можно сделать в режиме онлайн или посредством официального письменного запроса.
Отслеживайте статус обновления через систему отслеживания регистрационного органа. Это поможет выявить задержки или проблемы с обработкой на ранней стадии. Сохраняйте всю переписку с регистрационным органом для дальнейшего использования.
Если после обновления остались расхождения, проконсультируйтесь с экспертом по правовым вопросам, чтобы решить проблему и убедиться в правильности данных о праве собственности. Это особенно важно, если вопрос может повлиять на любые будущие сделки или юридическое положение недвижимости.
Обработка обязательств и уведомлений после передачи собственности
Сообщите поставщикам коммунальных услуг информацию о новом владельце. Убедитесь, что счета за электричество, воду, газ и интернет переданы, чтобы избежать проблем с перебоями в обслуживании или неправильным выставлением счетов.
Сообщите в налоговый орган о смене владельца. Это позволит обновить данные о налогах на недвижимость и избежать ответственности нового владельца за невыполненные обязательства или штрафы предыдущего владельца.
Уведомите компанию по управлению недвижимостью или товарищество собственников жилья о переходе права собственности. Это гарантирует, что текущие платежи, такие как расходы на содержание и коммунальные услуги, будут переданы новому владельцу и что он возьмет на себя все связанные с этим обязанности.
Пересмотрите страховые полисы и убедитесь, что они обновлены с учетом данных нового владельца. Необходимо внести изменения в страховое покрытие как имущества, так и ответственности, чтобы обеспечить полную защиту от потенциальных рисков.
Подайте документы о передаче в земельный кадастр. Это формализует смену владельца и гарантирует, что новый собственник будет юридически признан в документах о собственности.
Проинформируйте арендаторов или лизингополучателей о смене собственника. Предоставьте им обновленную контактную информацию для решения любых будущих вопросов, касающихся арендной платы, запросов на техническое обслуживание или других вопросов, связанных с недвижимостью.