Собраны наиболее важные документы по теме Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и другие материалы).
- Кадастровый учет и регистрация прав:
- Административная ответственность кадастровых инженеров
- Аренда и обременение
- Различные виды кадастровых карт
- Изменения в ЕГРН
- Сведения о земельных участках
- Показать все
- Жилье и недвижимость:
- Акты приема передачи квартир по договору дарения и после ремонта
- Амортизация жилого фонда
- Бухгалтерская амортизация квартир
- Понятие апартаментов
- Показать все
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Обсуждение: Что включать в договор купли-продажи недвижимости?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Законодательство не запрещает продажу недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Однако при расчете налога на доходы от такой продажи может применяться коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости недвижимости, если доход от продажи ниже этой стоимости (согласно ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Решение: В каких случаях можно продавать недвижимость по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости?
(КонсультантПлюс, 2024) Ответы на вопросы о возможности продажи недвижимости (включая земельные участки, дома, квартиры) по цене ниже кадастровой стоимости.
Нормативные акты
«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
(с изменениями, вступающими в силу с 19.01.2024) 2. Если доходы от продажи объекта недвижимости меньше кадастровой стоимости этого объекта, указанной в Едином государственном реестре недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности на него, доходы налогоплательщика от такой продажи принимаются к уплате налога, умноженного на коэффициент 0,7.
Правовые ресурсы
- Актуальные документы
- Кодексы и ключевые законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное и региональное законодательство
- Проекты актов и законодательные инициативы
- Другие материалы
- Календари и формы документов
- Полезные советы
Продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости
Владелец недвижимости вправе продавать её по своему усмотрению, однако в некоторых случаях налоговые органы могут считать такие сделки недобросовестными. Это возможно, если объект недвижимости продается по цене ниже кадастровой или остаточной стоимости. Продажа имущества по цене ниже кадастровой стоимости может иметь негативные последствия для организации.
- Как правильно указывать цену в договоре
- Какие риски несет продажа недвижимости по низкой цене
- Как корректно оформить продажу недвижимости ниже кадастровой стоимости в налоговой отчетности
Как правильно указывать цену в договоре
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны договора имеют право свободно определять его условия, включая цену. Если недвижимость продается независимому лицу, цена, указанная в договоре, считается рыночной. В общем случае налоговые органы не имеют права оспаривать цену, установленную сторонами сделки и использованную для налогообложения. Однако значительное отклонение цены продажи от рыночной может рассматриваться как получение необоснованной налоговой выгоды.
На данный момент законодательство регулирует только продажу недвижимости физическими лицами. Вопрос о том, можно ли продавать квартиру ниже кадастровой стоимости, имеет положительный ответ. При этом при доходе от продажи, облагаемом налогом на доходы физических лиц, если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, доход будет определен как 70% кадастровой стоимости, и с этой суммы будет начислен НДФЛ. Однако это правило применимо только при сроке владения менее минимального.
Для юридических лиц также существует риск негативных последствий при занижении цены. В случае доказательства умышленного занижения цены или налоговой базы компании могут быть наложены штрафы, пени и даже обязанность уплаты недоимки.
Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка? Ответ на этот вопрос можно найти в системе «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к этой справочной системе, вы можете запросить бесплатный демодоступ.
Какие риски несет продажа недвижимости по низкой цене
Кадастровая стоимость объекта используется как ориентир для выявления случаев получения необоснованной налоговой выгоды. В ходе проверок налоговые инспекции могут доказывать, что цена была занижена с целью уменьшения налоговой обязанности. Особое внимание будет уделено сделкам между взаимозависимыми лицами, например, продаже имущества компанией своим учредителям по цене значительно ниже кадастровой. Даже в отсутствие взаимозависимости налоговые органы могут доначислить налоги, если будет доказано умышленное занижение цены. Поэтому инспекция не только учитывает сам факт занижения цены недвижимости по отношению к кадастровой стоимости, но и анализирует комплекс доказательств намеренного снижения дохода.
Поэтому перед продажей недвижимости или земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости стоит обратить внимание на возможные последствия. Рекомендуется обратиться к независимому оценщику для оценки стоимости имущества и получить соответствующий отчет. Также можно провести мониторинг цен на подобные объекты на сайтах риэлторских компаний и зафиксировать их текущие рыночные цены в договоре с помощью нотариуса. Важно также предусмотреть экономическое обоснование цены в договоре, например, наличие аргументированных компенсаций от другой стороны, включая немонетарные. Значительное отклонение от рыночной цены можно объяснить состоянием объекта, спецификой сделки или особенностями оплаты.
Кроме налоговых последствий, продажа недвижимости или земли по цене ниже кадастровой стоимости может иметь и другие негативные последствия:
- если один из участников сделки обратится в суд с заявлением о недействительности договора купли-продажи, считая, что такая сделка нарушает интересы компании;
- Если продавец приходит к банкротству, сделка по продаже недвижимости может быть оспорена в суде арбитражным управляющим как подозрительная, особенно если цена отличается от кадастровой на 30% и более.
- Такие сделки могут быть признаны недействительными.
Как отразить продажу недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости в налоговом учете
Если проверка не выявила нарушений, продажа недвижимости отражается в налоговом учете согласно общим правилам.
При продаже недвижимости как основного средства учет дохода зависит от амортизируемости объекта. Если цена продажи без учета НДС соответствует его остаточной стоимости и имеются дополнительные расходы, в результате может возникнуть убыток, который учитывается в специальном порядке. Без дополнительных затрат ни прибыли, ни убытка не возникает.
При продаже недвижимости как товара (например, для перепродажи), выручка без НДС учитывается в доходах согласно статьям 248 и 249 НК РФ. Эти операции учитываются в зависимости от метода учета:
- При использовании метода начисления выручка признается на дату передачи недвижимости покупателю по акту или иному документу.
- При кассовом методе выручка учитывается по мере поступления оплаты.
Доход от продажи можно уменьшить на стоимость покупки недвижимости и связанные с ее продажей расходы, такие как оценка. Расходы распределяются на прямые и косвенные.
Если недвижимость продается как готовая продукция (например, при участии в долевом строительстве или возведении собственного объекта), доход от продажи учитывается так же, как при продаже недвижимости как товара. Расходы учитываются в зависимости от метода учета (метод начисления или кассовый).
- При методе начисления косвенные расходы списываются в периоде, к которому они относятся, а прямые — по мере продажи.
- При кассовом методе расходы на прямые и косвенные распределять не нужно.
Продажа нежилого помещения ниже кадастровой стоимости отражается в налоговом учете аналогично другим видам недвижимости.
При упрощенной системе налогообложения продажа недвижимости учитывается в общем порядке, независимо от цены.
Таким образом, продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости отражается в налоговом учете стандартным образом.
Более детальную информацию можно найти в КонсультантПлюс.
Как работает схема занижения стоимости жилья в договоре
Основная причина, по которой люди решают занизить стоимость недвижимости в документах, заключается в желании избежать уплаты налогов. Закон предусматривает случаи, когда владелец имущества может быть освобожден от налоговых обязательств.
- Продажа возможна, если владельцу принадлежит недвижимость не менее трёх лет;
- Объект недвижимости был приватизирован более трёх лет назад;
- Недвижимость перешла по наследству или была подарена родственниками и владеется не менее трёх лет;
- Если объект был приобретён после 1 января 2016 года, то срок владения должен составлять пять лет.
В остальных случаях необходимо уплатить налог, который рассчитывается исходя из разницы между ценами в старом и новом договорах купли-продажи. Эта сумма подлежит налогообложению по ставке 13%.
Например, если человек планирует продать квартиру, приобретённую в 2021 году за 5 миллионов рублей, за 7 миллионов рублей, то налог будет составлять 260 000 рублей (13% от разницы в 2 миллиона рублей).
Чтобы избежать больших налоговых платежей, некоторые продавцы используют сделки с занижением стоимости. Обычно это оформляется через договор купли-продажи (ДКП) и договор на неотделимые улучшения (ДНУ). В ДКП указывается сниженная цена, а оставшаяся часть суммы фиксируется в ДНУ. При этом государственные органы регистрируют только ДКП, а ДНУ не требует регистрации в Росреестре, что делает эту схему менее прозрачной для контроля со стороны властей.
«Долгое время люди безнаказанно использовали такие манипуляции, игнорируя закон, и проверки со стороны ФНС были редкими. В последние три года ситуация изменилась, прежде всего, из-за стратегии государства по увеличению доходов бюджета, что подтолкнуло ФНС к более активным действиям и использованию эффективных инструментов для выявления незаконных сделок», — пояснила Ригина Гордеева.
Риски для участников сделки
Многие не осознают, что использование таких методов может иметь негативные последствия, включая возможное признание сделки недействительной.
«Существует множество оснований для признания сделки недействительной, таких как банкротство продавца, судебные претензии родственников, неправомерное уклонение от уплаты налогов. Любую сделку, заключенную менее трёх лет назад, можно оспорить в суде», — отметила Гордеева.
Вот основные риски использования схемы занижения стоимости сделки:
- Если продавец сознательно занижает стоимость недвижимости в ДКП и не уплачивает налоги, превышающие 2,7 миллиона рублей за три финансовых года, ему грозит уголовная ответственность с штрафом до полумиллиона рублей или тюремным заключением до трёх лет.
- Если продавец признаётся банкротом, его недвижимость может быть изъята, если суд признает покупателя недобросовестным, например, за согласие на занижение стоимости объекта в ДКП. В этом случае покупатель рискует остаться без жилья и потерять вложенные деньги.
- Иногда новому собственнику необходимы деньги срочно, и он вынужден продать недвижимость почти сразу после приобретения. В таких ситуациях продавец вынужден занижать стоимость объекта в ДКП, чтобы избежать налогообложения с большей суммы. Это может вызвать порочный круг, когда недобросовестный покупатель становится недобросовестным продавцом.
- Если налоговая обнаружит такую схему, продавец рискует получить счёт на уплату дополнительного налога и штраф в размере 40% от суммы налога, который он должен был заплатить. В случае признания сделки недействительной покупатель вернёт лишь указанную в договоре сумму. Средства из дополнительного соглашения уже не вернуть.
Подход банков к ипотеке
Банки выдают ипотечные кредиты даже при занижении стоимости объекта. Когда наступает камеральная проверка, банк предоставляет налоговикам все необходимые документы и не несет никаких рисков, оставаясь просто кредитором.
«Банк нельзя рассматривать как посредника в незаконной сделке. Банк — это коммерческая организация, которая стремится заработать. Закон не запрещает банкам выдавать кредиты на различные цели, не связанные с приобретением недвижимости. Хотя законодательство может быть несовершенным, но в некоторых случаях его трудно учесть», — сказала Ригина Гордеева.
Реакция налоговой на нарушения
Согласно закону, цена объекта не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Это правило показывает, насколько важно для государственных структур соблюдение законности. При превышении этого лимита налоговая начинает проверку.
ФНС взаимодействует с другими государственными органами, включая Росреестр. Налоговая имеет право запрашивать документы у банка, если сделка включает использование кредитных средств. Поводом для проверки является подозрительно низкая стоимость недвижимости.
«После получения уведомления о дополнительном налоге с продажи недвижимости продавец может обратиться в суд, пытаясь доказать, что заниженная стоимость объясняется определенными обстоятельствами. Однако государственные органы разработали эффективные меры для предотвращения попыток занижения стоимости недвижимости с целью пополнения бюджета, и, как правило, сложно доказать свою невиновность, если она отсутствовала», — отметила Ригина Гордеева.
Законные способы снижения налогов
Наилучшим вариантом является ожидание пяти лет после покупки, после чего налог не взимается. Если необходимо срочно продать, стоит включить будущий налог в стоимость объекта. Тогда налог оплатит покупатель.
Также можно снизить налог с продажи недвижимости с помощью налоговых вычетов. Каждый гражданин Российской Федерации имеет право один раз в жизни вернуть 13% НДФЛ с суммы 2 млн рублей от общей стоимости жилой недвижимости (не касается участков, дач, коммерческой недвижимости и нежилых объектов).
Также можно вернуть 260 000 рублей НДФЛ с процентов, начисленных по ипотечному кредиту. «Эти средства могут быть использованы для урегулирования налоговой задолженности при покупке другого объекта недвижимости в течение одного календарного года», — напомнила Гордеева.
Коллаж: «Секрет фирмы», кадр из фильма «12 стульев», kinopoisk.ru, freepik, Marcelino Ramírez/agefotostock/East News
Можно ли продавать квартиру ниже кадастровой стоимости?
Можно ли продать квартиру по цене ниже её кадастровой стоимости? Стоит ли рисковать? Что произойдет, если налоговая проверит такую сделку? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей сегодняшней статье.
Планируете продажу квартиры и приобретение нового жилья? Ознакомьтесь с нашим рейтингом агентств недвижимости и выберите лучшую компанию для сопровождения вашей сделки. Покупка новой квартиры станет возможной благодаря нашему рейтингу новостроек.
В России, когда граждане получают доходы, налог НДФЛ составляет 13%. Этот налог взимается при продаже недвижимости, такой как квартиры или автомобиля. Многие продавцы пытаются снизить стоимость квартиры в договоре, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.
Что такое кадастровая стоимость квартиры и как её определить?
Кадастровая стоимость квартиры — это оценка рыночной цены вашей квартиры, проводимая государством. Она зависит от района, типа дома и площади квартиры, но не учитывает такие факторы, как ремонт или вид из окна. Обычно кадастровая стоимость ниже реальной рыночной цены квартиры.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно онлайн через сервис Росреестра по ссылке: rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko. Для этого вам понадобится кадастровый номер квартиры, который можно найти в свидетельстве о регистрации права собственности или выписке из ЕГРН.
Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?
Да, это возможно. Владелец имеет право самостоятельно определять цену продажи своей недвижимости. Тем не менее, есть три аспекта:
- Если цена продажи квартиры по договору составит менее 70% от кадастровой стоимости, налог рассчитывается с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Основание: пункт 2 статьи 214.10 НК РФ.
Например: кадастровая стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей. Умножаем 3 миллиона на 0,7 и получаем 2,1 миллиона рублей. Если вы продадите квартиру за сумму менее 2,1 миллиона рублей, налог составит 13% от 2,1 миллиона рублей, что равно 273 тысячам рублей, даже если квартира будет продана за 1 миллион рублей.
В общем, продать квартиру ниже кадастровой стоимости можно, но лучше оценить риски. Если недвижимость находится в вашей собственности более 5 лет (в некоторых случаях 3 года), вы можете быть освобождены от уплаты налога по закону. Подробнее об исключениях, когда налог можно не платить, можно узнать в статье «Как избежать и не платить налог при продаже квартиры«.
Также ознакомьтесь с другими нашими статьями на эту тему:
- Как быстро и выгодно продать квартиру?
- Когда выгоднее покупать или продавать квартиру?
- Какое агентство недвижимости выбрать?
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости вызывает интерес у физических лиц в связи с изменениями в НК РФ, действующими с 2016 года. Рассмотрим, какие последствия привели эти изменения.
Подробную информацию и бланки можно получить здесь:
- Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
- Последствия продажи жилья ниже кадастровой стоимости
- Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
- Налоговые аспекты при реализации недвижимости, приобретенной после 2016 года
- Итоги и выводы
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
С 01.01.2016 года вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 года (п. 2 ст. 4), касающиеся условий освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества:
- Изменен текст п. 17.1 ст. 217, который регулировал условия освобождения от налога доходов от реализации имущества физическим лицом. Новый текст статьи предусматривает особенности налогообложения при продаже недвижимости.
- Была введена новая статья 217.1, которая определила порядок освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) доходов от реализации недвижимости. Это изменение ограничило круг лиц, имеющих право на освобождение дохода после 3 лет владения, установив новый общий срок в 5 лет. Теперь статья также устанавливает условия налогообложения дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умноженной на коэффициент 0,7), если цена продажи ниже этой стоимости.
Регионы получили право сократить 5-летний срок владения и коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости для целей налогообложения.
Эти нововведения применяются только к объектам недвижимости, которые стали собственностью физического лица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст статьи 217.1 был дополнен, позволяя учитывать при общем сроке владения жилым помещением, полученным по программе реновации в Москве, и период владения освобожденным при переселении жильем. Эти изменения касаются случаев, возникших после 31.07.2017.
Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились. Они предоставляют возможность выбора одного из вычетов:
- в объеме дохода от продажи, но не более 1 млн рублей при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
- в объеме дохода от продажи, но не более 250 тыс. рублей при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
- в размере документально подтвержденных затрат при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).
Для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), последний пункт также уточнен в отношении жилья, полученного по программе реновации в Москве.
Статья «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» описывает, в каких случаях необходимо составлять декларацию по НДФЛ для получения вычета.
Последствия продажи жилья ниже кадастровой стоимости
Если доходы от продажи квартиры или дома составляют менее кадастровой стоимости объекта, указанной в Едином государственном реестре недвижимости, то для целей налогообложения эти доходы приравниваются к кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Таким образом, при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, налоговая база определяется исходя из этой кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Следовательно, если исчисление и уплата суммы НДФЛ производятся на основе стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, с нарушением установленного порядка в п. 2 ст. 214.10 НК РФ, налогоплательщик уменьшает налоговую базу и, соответственно, сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
За неуплату или частичную уплату суммы НДФЛ вследствие занижения налоговой базы по п. 1 ст. 122 НК РФ налогоплательщик несет налоговую ответственность. Это правонарушение может повлечь за собой взыскание штрафа в размере 20% от недоплаченной суммы налога.
Если юридическое лицо реализует недвижимость, то необходимо учитывать рыночную стоимость. Однако в случае продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, считая, что основная цель сделки заключается в уклонении от уплаты (или частичной уплаты) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). В случае доказательства этого факта придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Как правильно учитывать доход от реализации основных средств при расчете налога на прибыль, подробно рассказали эксперты КонсультантПлюс. Для того чтобы выполнить все правильно, получите бесплатный демо-доступ к системе К+ и выберите готовое решение.
Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
Изменения, внесенные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, право собственности на которые возникло не ранее 01.01.2016 года. Поэтому недвижимость, приобретенная до 2016 года, налогооблагается по старым правилам, даже если ее продажа происходит после 01.01.2016 года (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:
- Налогом не облагаются объекты, находившиеся в собственности более 3 лет.
- При продаже до истечения 3-летнего срока к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо определенную сумму (1 млн или 250 тыс. рублей в зависимости от объекта), либо фактические затраты на приобретение объекта.
- Кадастровая стоимость объекта не учитывается для целей налогообложения.
О том, как рассчитать срок владения имуществом в различных ситуациях, вы можете узнать из следующих материалов:
- «Как считать срок владения квартирой, образованной из нескольких квартир, приобретенных в разное время?»
- «Как рассчитать срок владения квартирой для целей НДФЛ, полученной в наследство?»
- «Срок владения недвижимостью при разделе — мнение ФНС»
- «С какого момента считается срок владения квартирой, полученной по решению суда?»
Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после 2016 года
Новые правила налогообложения доходов от реализации недвижимости распространяются только на объекты, ставшие собственностью физических лиц не ранее 2016 года. Основные моменты следующие:
- Возможность освобождения от налога по сроку владения в 3 года применима только к лицам, получившим недвижимость:
- по наследству или дарению от членов семьи или близких родственников;
- по приватизации;
- по договору аренды.
Таким образом, для недвижимости, приобретенной после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право на освобождение от уплаты НДФЛ, важно сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества на 1 января года, в котором зарегистрировано переход права собственности.
О том, как получить информацию о кадастровой стоимости недвижимости на сайте Росреестра, читайте в материале «Выписка о кадастровой стоимости недвижимости доступна на сайте Росреестра».
Итоги
Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ по вопросам налогообложения доходов от продажи недвижимости, вступившие в силу согласно закону от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не затрагивают объекты, находившиеся в собственности до 2016 года. Такие объекты будут облагаться по прежним правилам, которые не учитывают сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Это сравнение становится значимым только для налогообложения недвижимости, приобретенной после 2016 года и проданной до истечения срока владения, дающего право на освобождение от уплаты НДФЛ.