Переоформление ипотеки при разводе пошаговая инструкция и советы

При разводе общее имущество подлежит разделу, что включает как имущество, так и долги. Этот процесс может происходить как во время брака, так и после его расторжения.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Если ипотечная квартира была приобретена во время брака и зарегистрирована на одного из супругов, после полного погашения кредита этот супруг становится единственным владельцем. В этом случае другой супруг имеет право на компенсацию за половину стоимости квартиры, определяемой на основе рыночной стоимости. Для оценки рыночной стоимости можно запросить справку о кадастровой стоимости в МФЦ, так как она часто близка к рыночной.
Ипотечный договор может быть переоформлен на обоих супругов, что делает их совладельцами квартиры. В договоре должны быть четко определены обязанности каждого перед банком. Важно, чтобы один супруг не нес ответственность за обязательства другого.

Ипотечная квартира обычно находится в залоге у банка, поэтому для любых действий с ней (продажа, разделение и т. д.) требуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в разводе

Участие банка в разделе ипотечной квартиры необходимо, поэтому рекомендуется получить согласие банка еще до судебного разбирательства, хотя это сложно. Банки обычно неохотно соглашаются изменять условия ипотечных договоров. Если банк не поддерживает предложение о разделе, суд может принять сторону банка, что приводит к тому, что один из супругов получает свою долю в праве собственности, но и продолжает выплачивать ипотеку.

Раздел долгов супругов

Общие долги супругов делятся вместе с общим имуществом при разводе. Раздел долгов можно провести как при разводе, так и после него в соответствии с законодательством.

Соглашение по долгам супругов может быть достигнуто в добровольном порядке или через суд. Для большей надежности рекомендуется заключать такие соглашения нотариально, особенно если они касаются раздела долгов. Все обязательства должны быть четко определены и подтверждены документально, например, кредитными договорами или расписками.

Какие долги считаются общими

Не все долги подлежат разделу при разводе, а только те, которые можно считать общими. Закон не содержит четкого перечня таких долгов, однако правоприменительная практика включает сюда совместные долговые обязательства, например, совместное кредитование или сделки, о которых оба супруга знали и одобрили.

В настоящее время существует практика, согласно которой долг супруга, оформленный на его имя, считается его личным до тех пор, пока не будет предоставлено подтверждение обратного. Важно иметь соответствующие документы, подтверждающие, что деньги, взятые в долг, были использованы на общие нужды.

Подведем итоги. Разделение общих долговых обязательств напрямую зависит от нескольких ключевых факторов:

способ оформления этих долгов;
цели использования полученных в долг средств или имущества;
возможность отнесения данных долгов к совместным.

Ипотека при разводе супругов в 2024 году

При разрушении семьи часто возникают разногласия по поводу дележа совместно нажитого имущества, особенно жилья, приобретенного в ипотеку. В этой статье мы разберем, какие споры могут возникнуть и как происходит деление ипотеки при разводе в 2024 году.

Важные аспекты ипотеки при разводе супругов

Жилье, купленное в ипотеку, принадлежит заемщику или созаемщикам (то есть семье), но находится в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита. При разводе возникает вопрос о том, как будет происходить деление этого имущества.

Возможность продажи ипотечного жилья

Если бывшие супруги не могут продолжать выплачивать ипотеку, имеется возможность продать недвижимость. Полученные средства пойдут на погашение кредита, а оставшееся разделят поровну.

Отказ от ипотечного жилья в пользу одного из супругов

По договоренности один из супругов может переоформить ипотечный договор на себя. Это позволит ему сохранить жилье после развода.

Возможность отказа банка от переоформления ипотечного договора

Банк может отказать в переоформлении, если это не

По мнению эксперта Татьяны Голубевой, старшего преподавателя кафедры предпринимательского, трудового и корпоративного права РАНХиГС и федерального судьи в отставке, раздел общих долгов при разводе супругов, включая ипотечные обязательства, может происходить как по договору между сторонами, так и через суд, где определяется каждая доля.

— Одна из сторон может взять на себя обязательства по погашению всей задолженности, — подчеркивает специалист.

Принципы раздела недвижимости, приобретенной в ипотеку при разводе

Если имеется брачный договор, деление имущества происходит в соответствии с его условиями. В отсутствие такового существует несколько возможных сценариев. Важно учитывать особенности различных программ ипотечного кредитования, использование господдержки при его получении, а также наличие детей и другие аспекты. Рассмотрим несколько ситуаций.

Развод с детьми

Необходимо учитывать интересы детей. Может ли один из родителей претендовать на большую часть имущества, если ребенок останется с ним после развода?

По мнению юриста Татьяны Голубевой, суд может отклонить принцип равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей или интересы одного из супругов. Например, один из бывших супругов может получить большую долю, если имеются соответствующие основания.

— Это может быть связано с тем, что один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам или расходовал семейное имущество в ущерб интересам семьи, — поясняет эксперт. — Такие обстоятельства устанавливаются в каждом конкретном случае, доказательства должны представить сами стороны.

В некоторых случаях один из супругов может получить квартиру, а другой должен будет получить денежную компенсацию. Однако суд при разделе имущества супругов всегда учитывает, где останется ребенок. И при разделе ипотечной квартиры суд не допустит, чтобы несовершеннолетний оказался без крыши над головой.

Ипотека по военной программе

Например, муж-контрактник заключил ипотечный договор по программе от Министерства обороны РФ. В таком случае только он является заемщиком, а супруга не получает статуса созаемщика. При разводе часто возникает вопрос: считается ли такая квартира совместно нажитым имуществом и подлежит ли она разделу?

Согласно статье 34 С

При рассмотрении дела о разделе имущества в случае развода необходимо учитывать несколько важных аспектов. Суд принимает решение индивидуально для каждой ситуации, учитывая такие моменты, как присутствие брачного договора и его содержание, а также другие факторы. Обычно в таких случаях приходится делить общие недвижимые активы, например, квартиру.

Долг по ипотеке

В отсутствие брачного договора при разделе имущества бывшие супруги обязаны выплачивать ипотечный кредит пропорционально долям, установленным судом.

— Разделение имущества не освобождает от ипотечных обязательств. В таких случаях недвижимость остается общей собственностью, а владельцы становятся солидарными заемщиками, — поясняет эксперт Татьяна Голубева.

Это означает, что возможно необходимо будет продолжать выплаты по ипотеке сообща, с учетом пропорциональных долей. Разделение средств возможно после полного погашения кредита.

Как делится ипотечная квартира при разводе

После развода супруги могут самостоятельно решить, кому достанется ипотечная квартира и кто будет погашать за нее кредит. В случае недостижения соглашения, дело о разделе имущества рассматривает суд. Суд учитывает различные факторы, включая дату приобретения жилья, источники средств на покупку, вклады материнского капитала и наличие брачного договора.

Рассмотрим разные ситуации с спорной квартирой, определим, кому из бывших супругов она достанется, и что получат дети.

Марина Еловская

юрист: рассказала, что будет с ипотечным жильем после развода

Квартира до брака была в собственности одного из супругов

Бывает, что квартира принадлежала одному из супругов еще до брака. Или он в браке получил жилье по договору дарения, приватизации или по наследству. После развода такая квартира не делится.

Если один из супругов купил квартиру до брака, делиться жильем не потребуется. При этом не важно, покупал ли он жилье за наличные или оформлял кредит. Например, Петр до свадьбы купил квартиру в ипотеку. Когда Петр женился, супруги стали вносить ипотечные платежи из семейного бюджета. После развода квартира осталась собственностью Петра. Однако бывшая жена может через суд получить половину денег, которые супруги вносили по кредиту во время брака.

Квартиры купили в браке

По закону квартира, купленная в браке, является общей. При этом не имеет значения, на кого оформлено жилье, и кто брал кредит. Также не важно, кто больше зарабатыв

К примеру, пара решила купить квартиру в кредит. В соответствии с условиями кредитного договора муж является заемщиком, а собственность оформлена на обоих супругов. Однако в брачном договоре прописано, что после развода квартира достается жене. Если супруги разведутся, мужа исключат из числа собственников, но он останется заемщиком и обязан по-прежнему вносить платежи по ипотеке.

Иногда бывает так, что сначала супруги купили квартиру в ипотеку, а затем решили заключить брачный договор и внести в него пункт о разделе квартиры. Для этого им придется получить согласие банка. Если банк не согласен переоформлять ипотечный договор, кредит при разводе придется делить в общем порядке: переоформлять с согласия банка, платить по соглашению супругов или делить обязательства через суд.

Дети проживают в квартире

По закону дети не имеют права на имущество родителей, поэтому им не положены доли в ипотечной квартире. Однако супруг, с которым остаются дети, может попросить суд увеличить его долю в интересах несовершеннолетних.

Заинтересованной стороне придется доказать, на основании каких аргументов он просит увеличить долю. Например, документально подтвердить плохие материальные условия и отсутствие другого жилья.

Ипотека оплачена материнским капиталом

Если квартиру покупают с использованием материнского капитала, доли выделяют всем членам семьи: обоим супругам и всем несовершеннолетним детям. Необязательно делить квартиру поровну — размер детских долей определяют родители. Однако доли детей не могут быть меньше их долей в материнском капитале.

Например, в семье 4 человека: родители и двое детей. Супруги купили квартиру по цене 70 000 ₽ за квадратный метр и часть суммы внесли деньгами маткапитала. В 2022 году размер материнского капитала составляет 693 144 ₽. Рассчитаем минимальную долю для каждого члена семьи:

693 144 ÷ 4 = 173 286 ₽ — доля каждого члена семьи в материнском капитале;
173 286 ÷ 70 000 = 2,48 кв. м — минимальный размер доли.

Если материнский капитал используют, чтобы погасить часть долга по ипотеке, нужно получить согласие

Если вы не хотите сообщать банку о разводе (ведь в этом случае банк может потребовать досрочного погашения ипотеки, если считает, что финансовое положение супругов ухудшилось), вам подойдет следующий вариант: вы оплачиваете ипотеку вдвоем, а по завершении выплат (когда банк снимет обременение), сможете продать жилье и разделить как общее брачное имущество.

Если ваш супруг осуществляет платежи в банк, а вы передаете ему свою долю наличными или по переводу — не забудьте взять расписку.

2. Один супруг выплачивает, другой устранился

Это довольно распространенное решение, но оно не лишено рисков для обеих сторон (хотя у плательщика риски, конечно, больше).

Я выплачиваю

Вам нужно выбрать одно из двух решений:

Попросить у второго супруга документ об отказе от его претензий на жилье, например, договор дарения или соглашение о разделе имущества.
Потребовать в судебном порядке возмещения его части платежей.

Учтите срок исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ), который идет отдельно для каждого платежа, а не с даты развода.

Если второй супруг отказывается от договора, а судебное взыскание не выходит — стоит рассмотреть возможность отказа от ипотеки. Высок риск того, что вам придется делить оплаченное вами жилье или выкупать его за свой счет: супруг имеет право требовать раздела жилья, приобретенного в браке.

Супруги взяли ипотеку на 10 лет, развелись через 5, но жили периодически вместе. Всю ипотеку оплачивал муж, и в 2012 году он расплатился. В 2015 году истек 3-летний срок, в течение которого он мог претендовать на что-либо.

Жена обратилась в суд за разделом имущества и выиграла, получив половину квартиры. Вторая половина ушла на алименты (ведь они были оформлены давно).

Выплачивает супруг, с которым мы разводимся

Возможно, вы решите отказаться от жилья и платежей по ипотеке, и ваш супруг будет продолжать платить. Однако ему может показаться, что после этого вы потребуете свою часть. Подпишите документы о передаче ему вашей доли в жилье вместе с обязательствами по кредиту. Для этого заключите соглашение о разделе имущества (если квартира в совместной собственности) или договор дарения (если у каждого супруга была выделена своя доля).

Формально вы останетесь должны банку, если второй супруг перестанет платить: банк не учитывает личные соглашения супругов, выдав вам кредит на обоих. В случае н

Ипотека на однокомнатное жилье не разделяется между супругами, ее можно лишь переоформить на одного из них. Это объясняется тем, что такое жилье нельзя разделить на две изолированные части, каждому принадлежит только доля (согласно п. 4 ст. 5 102-ФЗ).

Как продать квартиру при наличии ипотеки

Это достаточно сложная сделка для покупателя, поэтому вам, вероятно, придется предложить скидку.

Согласие банка на продажу необходимо получить.
Определите стоимость квартиры, разделив ее на две части: ваш долг перед банком и вашу долю от продажи.
Найдите покупателя и заключите с ним предварительный договор купли-продажи у нотариуса. Покупатель оплатит сумму вашего долга банку. Банк снимет обременение, и вы станете полноправным владельцем квартиры.
Завершите продажу: заключите основной договор купли-продажи, получите от покупателя остаток (вашу долю) и зарегистрируйте сделку в Росреестре, передав права новому владельцу.

После того как банк получит деньги и снимет обременение, продавцы остаются владельцами и могут отказаться от сделки или повысить цену. Это риск покупателя, поэтому заключают предварительный договор до перерегистрации права собственности (деньги обычно хранятся в банковской ячейке).

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой способ. Хотя у многих людей нет средств на это, упомянуть об этом необходимо. Вы погашаете всю сумму долга, банк снимает обременение, и квартира становится полноправным общим имуществом, которое можно разделить или продать.

Банк может предложить также реструктуризацию кредита для снижения ежемесячных платежей. В случае игнорирования платежей банк может начать процесс продажи квартиры на торгах, что не выгодно, так как цена продажи будет низкой, а к вам могут применить штрафы и пени, а ваша кредитная история будет испорчена.

Часто задаваемые вопросы о разделе ипотеки:

Для банка не имеет значения, как вы разделите квартиру между собой. Это решаете вы сами или согласно закону.
Важно, из каких средств вы вносили платежи за жилье: общих или личных. Если использовали личные средства, имеете право увеличить свою долю в квартире на эту сумму, но потребуются доказательства.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Что делать с ипотекой после развода?

При совершении покупки недвижимости по ипотечному договору, супруги автоматически становятся совладельцами этого имущества. В случае развода, обычно доли в таком имуществе распределяются поровну, если не установлено иное в брачном договоре. Если брачный договор существует, условия раздела имущества, включая недвижимость, определяются согласно его положениям. Один из супругов может передать свою долю другому, получив согласованное вознаграждение и согласовав это с банком, который должен переоформить кредитный договор. В случае значительных различий в долях и правах на квартиру, разделение ипотечного жилья возможно только через суд. Продажа ипотечной квартиры также допустима для погашения кредита, но обязательно требует согласия банка.

Если один из супругов-заёмщиков не выполняет обязательства по кредиту, необходимо продолжать платить в соответствии с графиком платежей. Важно документировать все операции, хранить чеки и платёжные поручения, чтобы в случае необходимости обратиться в суд за взысканием задолженности.

Ипотечная квартира, приобретённая в рамках военной ипотеки, остаётся собственностью того, на чьё имя она была выдана. Разделение такой квартиры возможно лишь в случае, если её погашение производилось из средств, не связанных с военной ипотекой, например, после увольнения в запас или выхода на пенсию военнослужащего.

Еще 1 ответ

Отвечаем на потребительские вопросы о финансах

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, к. ю. н. Оксана Васильева.

Деление ипотечной квартиры — весьма сложный процесс, так как почти в каждом случае необходимо согласие банка. Есть четыре основных способа определения судьбы квартиры, находящейся в залоге у банка, при разводе.

Первый способ — это просто продать квартиру, а вырученные денежные средства поделить. Стоит иметь в виду, что квартиру продать можно только с согласия банка, а её цена будет сильно ниже рыночной из-за обременения ипотекой. Стоить иметь в виду, что продать квартиру, купленную за материнский капитал, будет сложно. Необходимо будет согласие не только банка, но и органов опеки и попечительства. Бол

Один из возможных вариантов — отказ одного из супругов от его доли в квартире. По обычной практике, в этом случае один из супругов соглашается отказаться от своей доли с получением возмещения, и ему больше не нужно оплачивать ежемесячные кредитные взносы. Тем не менее, это не освобождает его от обязательств по ипотечному договору. В результате такого отказа, этот супруг теряет своё право собственности на жильё. В случае, если другой бывший супруг перестанет выполнять обязательства по кредиту, банк может потребовать взыскания оставшейся части долга с него. Этот способ является наиболее простым и экономичным в оформлении, если стороны решают передать квартиру одному из них. Однако всегда присутствует риск того, что один из бывших супругов не будет платить по кредиту, и банк обратится за деньгами к другому, хотя он уже не является собственником.

Ещё один вариант — разделить квартиру и равномерно разделить ежемесячные платежи. Таким образом, бывшие супруги будут иметь равные доли в недвижимости и будут платить одинаковые суммы по кредиту. При этом каждый из них обязан равными долями погашать долг. В случае, если кредитные платежи осуществляются одним из супругов, он имеет право потребовать от другого компенсацию в денежной форме или увеличение доли в квартире пропорционально. Для взыскания денег с бывшего супруга необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.